На информационном ресурсе применяются рекомендательные технологии (информационные технологии предоставления информации на основе сбора, систематизации и анализа сведений, относящихся к предпочтениям пользователей сети "Интернет", находящихся на территории Российской Федерации)
Ни для кого не секрет, что оживление рынка жилья в Севастополе и на Крымском полуострове стало пиковым после весны 2014 года. Цены в тот период повысились чуть ли не в два раза. Однако к концу года был замечен спад. Данный процесс продолжается по сей день. Эксперты считают, что недвижимость полуострова и Севастополя в частности все еще несколько переоценена.
Особенности рынка
Специфика вновь формирующегося рынка недвижимости была осложнена несколькими своеобразными факторами. Например, отсутствие реестра, связанного со сменой юрисдикции Крыма, препятствовало осуществлению сделок купли-продажи. На что тогда только не шли продавцы! Они подписывали предварительные договора, доверенности, расписки и завещания, лишь бы отдать объект и набить карман деньгами.
Напомним, что при Украине рынок недвижимости был долларовым. Переориентация на рублевую валюту шла нелегко, и снижению цен до уровня объективных не способствовала. Сегодня ценник в долларовом исчислении можно увидеть только в 10-15 процентов всех обозначаемых предложений. Первичный рынок полностью переориентировался на рубль.
"Строительная отрасль Севастополя с трудом входит в российское законодательное поле,- полагает директор Департамента архитектуры и градостроительства города Александр Моложавенко. - Только сейчас мы начинаем выдавать первые разрешения на строительство. Российское законодательство достаточно жестко регламентирует взаимодействие между дольщиками и застройщиками. У них есть обязательства по срокам ввода, штрафные санкции. У нас же до сегодняшнего дня все это делалось не в соответствии с 214-ФЗ, а путем заключения договоров между застройщиками и жителями. Прямых обязательств не было, именно это позволяет оттягивать сроки ввода. Некоторые дома не введены в эксплуатацию по 8-15 и даже по 20 лет. В этом, пожалуй, и заключается определенная специфика рынка Севастополя по сравнению с другими регионами".
В 2017 году в городе-герое утверждены нормативы градостроительного проектирования. Чиновники считают, что следует провести опись земли, потому что многие документы, выданные при Украине, имеют неоднозначный статус, создать новые понятные и прозрачные правила игры, чтобы начать выносить земельные участки под жилищное строительство на аукционы.
Объем рынка
Итак, общая площадь жилого фонда Севастополя в 2014 году составляла 8,5 млн кв. м. При этом отмечается, что в 2014 году общая площадь нового сданного жилья в городе составила 157 тыс. кв. метров, в 2015 году - 135 тыс. кв. метров, а в 2016 году- уже 292 тыс. кв. метров. Такой скачок ввода жилья в прошлом году объясняется не новым строительством, а сдачей жилья, которое было построено ранее.
Как сообщают в Департаменте архитектуры и градостроительства Севастополя, в городе много жилья было построено с нарушениями и до сих пор не введено в эксплуатацию. Большую проблему составляют дома, в которых проживают люди.
Согласно информации Департамента архитектуры и градостроительства Севастополя, в 2016 году в городе сдано почти 60 тыс. кв. метров жилья, построенного при Украине, которое имело более-менее достойное качество и было возведено без нарушений. Сейчас осталось немало домов, у которых или нет документов на землю, или они построены с помехами, или сам проект сделан неверно, либо с отклонениями от плана.
"Если относиться к цифрам формально,- отмечает директор департамента, - то рынок за прошедшие два года существенно вырос. В целом, даже если посчитать на душу населения, разделить 300 тыс. кв. метров на 400 тыс. жителей - получится 0,6 кв. метров на человека. Это хороший показатель. Он больше, чем во многих городах России, и даже больше, чем в Москве, но чуть меньше, чем в Краснодаре".
Если говорить о количестве заключенных сделок по купле-продаже жилья – это 4880 за 2015 год, 5309 за 2016 год. Известно, что за первое полугодие 2017 года – проведена 2321 сделка. Специалисты предполагают, чтообъем продаж будет на уровне 2016 года.
Известно, что при нестабильности первичного рынка, тон сделкам и ценам задает вторичка. Согласно данным редакции Ассоциацией риэлторов «Недвижимость Севастополя», сегодня на вторичном рынке недвижимости Севастополя выставлено на продажу около 2000 квартир и свыше 600 частных домов.
Участники рынка
В период 2014-2016 гг. жилье в Крыму и в Севастополе ехали покупать в основном россияне, а также переселенцы из Донбасса и Луганска.
В бизнес-классе порядка 80% - это российские покупатели. В сегменте эконом-класса - около 50% россиян. Севастопольцы среди покупателей составляют мизерный процент, так как стоимость квадратного метра слишком высокая.
Цены: вдове дороже
В Севастополе и Крыму жилье стоит примерно вдвое дороже, чем в других регионах.
Ценовая планка здесь начинается от 56, 60,70 тысяч рублей за квадратный метр и выше 100 тысяч. Кстати, такие дома далеко не всегда обеспечены социальной инфраструктурой. Застройщики объясняют, что это всё стоимость материалов, сейсмические особенности, сложность прохождения процедур согласования.
Цены на жилье в Севастополе, в зависимости от района, планировки, этажности, состояния, комплектации, близости к морю, находятся приблизительно в последующих диапазонах:
Можно, конечно, найти варианты и дешевле, но это будет совсем труднореализуемым, или дороже, но это будет уже нечто совсем эксклюзивное.
Проблемы и риски
Ограничения и риски сделок на рынке недвижимости Севастополя связаны с землей. Согласно утверждению Александра Моложавенко, на рынке существует много документов, имеющих под собой шаткую правовую базу.
"Большое количество российской и украинской документации не совпадает. Проблемы покупателей заключаются в очень низкой ответственности застройщика и в невысоком качестве выполнения работ. При этом, крупные застройщики быстрее адаптируются к правовому полю, в том числе приглашая специалистов из других регионов России для разработки проектных решений. Среди более мелких фирм менталитет и попытки решения проблем пролегают, скажем так, в украинском правовом поле. Там часто сохраняется привычка все решать «по понятиям»".
В других регионах, застройщик прежде чем выстраивать свой бизнес и программу или покупать участок, проводит очень подробный аудит земельных участков. К сожалению, в городе-герое довольно-таки часто встречаются подозрительные с точки зрения закона участки. Известно, что дни и те же люди пытаются их сбыть с рук. В этом случае можно говорить о фактах мошенничества в сфере рынка земли, в сфере услуг.
Риэлторы полагают, что правительство Севастополя узаконивает практику , якобы незаконно выделенных при Украине.
"В Ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» даже вычислили масштабы массового отбора земли и недвижимости у горожан. Частная компания ООО «Правозащита» получила контракт с правительством Севастополя на 25 000 000 рублей. Иск к одному гражданину в контракте оценен в 10 000 рублей, поэтому считают риэлторы, по плану правительства у севастопольцев должно быть отобрано 2500 объектов недвижимости. То же самое делают военные через прокуратуру флота, но количество таких спорных объектов неизвестно. Главынй риск заключается в том, что под эту «экспроприацию» попадают даже те, кто купил объекты в 2014- 2016 годах", - отмечает президент Ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» Григория Апресов.
Тенденции и перспективы
Ситуация на рынке недвижимости Севастополя так и остается непредсказуемой.
"Мы завалены письмами от людей,- рассказывают в городском департаменте архитектуры и градостроительства, - которые купили квартиры, а застройщики их не сдали, и теперь покупатели не знают, что делать. Очень много фактов мошенничества, когда, например, на месте индивидуального жилого дома строится многоэтажный. Люди покупают «как бы» квартиру, хотя на самом деле это доля в индивидуальном жилом доме. Они не могут потом ее продать без согласия всех собственников".
В Российской Федерации похожие ситуации возникали лет 5-7 назад, когда рынок рос и развивался. Сейчас все это по большей части урегулировано законодательством. Эксперты считают, что Севастополю при нормальном развитии событий нужно еще 3-4 года для стабилизации отношений на рынке. Бизнес должен услышать требования власти, которая, в свою очередь, должна установить понятные и прозрачные правила поведения на данном рынке. Кроме этого, принят новый генеральный план развития города, акцентированный на людей, которые устраивают и бизнес, и власть.
